위치: 서울시 송파구 가락동 86-1번지 (송이로20길 12-22)
건물명: 에테레오 (ETEREO)
대지면적: 182.3㎡
구조: 상가주택 (1층 상가 + 2~6층 주택, 총 6세대 모두 투룸)
주차: 총 4대
신축년도: 2023년 신축 (건축주가 건축업 종사자로 최고급 자재 및 옵션 사용)

🔹 층별 세부내역 & 옵션
호수    면적/구성    
101호 (1층 상가)    
201, 301호 (2층 주택 2세대)    투룸    LG 70인치 TV, 시스템에어컨 2대, 스타일러, 냉장고, 공기청정기, 킹침대, 한샘가구 등
202, 302호 (3층 주택 2세대)    투룸    삼성 70인치 TV, 시스템에어컨 3대, 스타일러, 냉장고, 공기청정기, 퀸침대, 한샘가구 등
401호 (4층 단독)    투룸 + 테라스    LG 60인치 TV, 시스템에어컨 3대, 외부테라스(그늘막), 인조잔디
501호 (5~6층 복층)    복층 투룸 + 테라스    삼성 스탠드TV, LG 스탠바이미, 시스템에어컨2+벽걸이1, 냉장고2대, 테라스(테이블, 의자)

🔹 임대현황 & 수익
전체 보증금: 6억6천만원
(전세 1세대 : 5억 + 월세 5세대 : 1억6천만원)

월세 수익: 월 총 1,165만원 (관리비 29만 제외 시 순수익 약 1,136만원)
연 임대수익: 약 1억3천6백만원
토지가격 상승분 포함 시 연 평균 약 3억원 수익 예상

🔹 매매조건
매매가: 49억
세입자 보증금 6억6천 포함 → 실투자금 약 42억4천

🔹 추가 강점 (입지 및 미래가치)
✅ 더블역세권(가락시장역 3·8호선, 경찰병원역 3호선) 도보 6분
✅ 위례신사선 추진 → 트리플역세권 예정
✅ 중앙전파관리소 이전 → ICT보안 클러스터 신설 예정 (직장인 4만명 근무 예정)
✅ 가락시장, 먹자골목, 각종 마트 인접
✅ 조용하고 탁 트인 공원뷰 (어린이공원 앞)
✅ 임대사업자 승계 → 주택수 포함 안됨 → 종부세 등 세금혜택

🧭 결론
49억 매매가는 주변 시세와 비교했을 급매이며, 충분히 합리적입니다.
특히 신축, 더블역세권, 높은 임대수익, 향후 신교통(위례신사선) 등이 반영된 가격으로 보입니다.
프리미엄 요건 신축·상가 + 6세대 임대    월세수익 1,165만원 → 연간 1.4억대+토지 상승 기대

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